Por qué soy escéptico del reclamo rojo de Powell

Propietarios e inquilinos están tirando un balde de agua fría con la esperanza de que la inflación de los alquileres retroceda; simplemente no parece estar sucediendo.

Estos informes han estado llegando de los propietarios más grandes de casas unifamiliares y de propietarios multifamiliares. Los propietarios más grandes de casas unifamiliares cotizan en bolsa, por lo que informan detalles operativos, como los aumentos de alquiler reales para renovaciones de arrendamiento para arrendamientos recién ejecutados sobre la base de la misma casa. Los datos de apartamentos se basan en millones de transacciones reales, renovaciones y nuevos arrendamientos.

Son alquileres reales que pagan los inquilinos. Los cambios en los alquileres reales de unidades de alquiler específicas también son la base para las medidas de inflación de alquileres en el índice de precios al consumidor y el índice de precios PCE.

Ninguno de ellos incluye "alquileres solicitados", que son los alquileres anunciados que los propietarios quieren obtener por sus apartamentos desocupados, ya sea que puedan o no arrendar con esos alquileres solicitados. Zillow, Zumper, Apartment List y otros informan "pedir alquileres". Los picos de dos dígitos del año pasado ocurrieron en las rentas solicitadas, no en las rentas reales.

Invitación Hogares[INVH], en su llamada de ganancias para el primer trimestre del 2 de mayo, dijo que el crecimiento de la renta en abril mostró una "aceleración adicional" en los arrendamientos recién ejecutados:

En términos del primer trimestre, dijo: "También hemos visto un retorno de la demanda más fuerte después de la temporada de arrendamiento de invierno, con un crecimiento de la renta de arrendamiento nuevo acelerándose secuencialmente cada mes durante el primer trimestre":

American Homes 4 Alquiler[AMH], en su llamada de ganancias del primer trimestre del 5 de mayo, dijo que "la fuerte demanda continúa impulsando una ocupación sólida y el crecimiento de las tasas de alquiler" en el primer trimestre y continuó en abril.

Que estaban "muy por encima de nuestras normas estacionales previas a la pandemia", dijo.

Lo que "impulsó un crecimiento de los ingresos básicos de la misma vivienda del 7,7% para el trimestre", dijo.

John Burns Research & Consulting informó algunas "conclusiones" de la Conferencia de líderes de la industria del Consejo Nacional de Viviendas de Alquiler, incluida esta:

"Aumentos de alquiler impulsados ​​por un cambio sustancial en los inquilinos por elección".

"El perfil de los inquilinos en las comunidades de alquiler unifamiliares y de construcción para alquiler administradas profesionalmente está cambiando significativamente. Hay una tendencia creciente de que cada vez más inquilinos elijan alquilar viviendas unifamiliares en lugar de comprar una. Más propietarios potenciales creen que los precios y las tasas bajarán y surgirán más oportunidades de compra de reventa, por lo que están retrasando la compra de su casa.

"Este cambio ha llevado a un aumento en el número de inquilinos que son menos sensibles a los alquileres, creando una demanda de propiedades de alquiler de mayor calidad.

"Estos inquilinos, por elección, valoran los acabados interiores superiores, las mejores comodidades y el diseño general, que no estaban comúnmente disponibles hace 15 años. Como resultado, los propietarios y administradores de propiedades pueden cobrar una prima por tales propiedades".

El Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar publicó la semana pasada su informe de referencia de la industria para enero (el retraso es para cumplir con las pautas federales antimonopolio, dice). Estos datos se basan en transacciones ejecutadas rastreadas por RealPage de más de 13 millones de apartamentos de alquiler en más de 400 mercados. No se incluyen los "alquileres solicitados" por unidades vacantes:

Mucha demanda de alquileres, dado el alto costo de propiedad. Muchas personas ahora se preguntan por qué comprar la casa, cuando se puede arrendar una casa similar por mucho menos y esperar a que pase la situación: la caída de los precios de la vivienda y las altas tasas hipotecarias.

Y esta demanda relativamente alta de personas que son los inquilinos preferidos, que obtuvieron los mayores aumentos salariales en 40 años, está elevando los alquileres. Esa dinámica ha estado vigente durante un par de años. Y no ha desaparecido en absoluto, sino que parece acelerarse, según estos informes de la industria.

El índice de precios al consumidor de abril se publicará esta semana. Alrededor de un tercio del CPI es "refugio", basado en dos factores de alquiler: el alquiler equivalente del propietario y el alquiler de la residencia principal.

Ambos factores se han disparado el año pasado y este año. En marzo, el OER fue del 8% y el alquiler llegó al 8,8%. Los aumentos incrementales se desaceleraron en marzo y probablemente se desacelerarán aún más, y los aumentos año tras año probablemente alcanzaron su punto máximo, y la inflación anual de la renta finalmente cayó por debajo de ese nivel del 8%.

Y esos índices siguen estando en línea con lo que informan los propietarios.

Podemos ver en los datos informados por los propietarios que los aumentos del 6% al 8% en los alquileres reales (renovaciones y contratos de arrendamiento recién ejecutados, que es también la forma en que el IPC mide los alquileres) se están produciendo actualmente. Así que esto es un poco más lento que los aumentos de alquiler del IPC en el rango de 8% a 9%.

Pero el rango del 6% al 8% está muy lejos de la disminución masiva esperada en los alquileres, esperanzas que fueron adoptadas por grandes caídas en los "alquileres solicitados" frente al pico de dos dígitos del año pasado. Pero ni el pico ni la caída de ese pico se convirtieron en aumentos reales que los inquilinos están pagando en realidad al momento de la renovación y al firmar nuevos contratos de arrendamiento.

Por lo tanto, parece poco probable que la suposición del presidente de la Fed, Jerome Powell, se desarrolle de que la inflación de los alquileres se desacelerará drásticamente en unos pocos meses, y que los alquileres reales ya están bajando, y que la inflación de los alquileres llegará al punto en que ya no será un problema. , y que los IPC de alquileres están volviendo al rango del 2% al 3%, y que esa bajada ya está asentada porque los índices de alquileres son indicadores rezagados, etc. etc.

Parece mucho más probable, sobre la base de estos aumentos reales de los alquileres, que la inflación de los alquileres se mantendrá en el rango alto, por encima del 6 %, y que no ayudará a reducir las medidas de inflación de los servicios y las medidas de inflación "básicas" que la Fed está ahora tan centrado en.

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